Kopen van een huis

Koopakte
De koopakte of koopovereenkomst is een schriftelijke overeenkomst tussen de verkoper en de koper waarin staat dat onder bepaalde voorwaarden, tegen betaling van een bepaalde prijs en op een afgesproken datum een onroerende zaak, bijvoorbeeld een huis, eigendom wordt van de koper. Daarom kan het belangrijk zijn dat de notaris wordt ingeschakeld voordat een 'voorlopige' koopakte wordt ondertekend. De notaris houdt de belangen van alle partijen in de gaten.

Een koopakte, ook al wordt deze vaak de 'voorlopige' koopovereenkomst genoemd, is een overeenkomst die u bindt. Sterker nog, als u mondeling met iemand een afspraak maakt, dan zit u er al aan vast, een mondelinge overeenstemming is bindend. Het woord voorlopig in de omschrijving voorlopige koopovereenkomst heeft geen andere betekenis dan de aanduiding dat de eigendom nog moet geleverd.

Voordat u een koopovereenkomst aangaat moet u ook nog andere zaken nagaan:

    * komt u in aanmerking voor rijks- of gemeentesubsidie en onder welke voorwaarden?
    * komt u in aanmerking voor nationale hypotheekgarantie voor de hypothecaire lening, en onder welke bepalingen?
    * moet u bouwrente betalen bij de aankoop van een huis in aanbouw?
    * voor wiens rekening komen de kosten van overdracht: van de koper (kosten koper) of van de verkoper (vrij op naam)?
    * moet de (huwelijks)partner van de koper en/of verkoper mee ondertekenen?
    * kunnen de verzekeringen van de vorige eigenaar worden overgenomen?
    * zijn - als het huis wordt verhuurd - huurpenningen voor een langere periode vooruitbetaald?
    * kunt u te maken krijgen met door Bouw- en Woningtoezicht voorgeschreven verbeteringen of vernieuwingen? U kunt in de koopakte laten opnemen dat eventueel door de verkoper verzwegen lasten op hem verhaald zullen worden.
    * komt het huis in aanmerking voor onteigening? De kans is dan groot dat u bij de verkoop van het huis er veel minder geld voor terugkrijgt.

Leveringsakte

Om ervoor te zorgen dat de koper uiteindelijk eigenaar van het gekochte wordt, maakt de notaris een leveringsakte op, die door de verkoper, de koper en de notaris wordt ondertekend. De notaris draagt er zorg voor dat een afschrift van de akte wordt ingeschreven bij het kadaster. Pas na die inschrijving is de eigendomsoverdracht compleet. De registers van het kadaster zijn overigens openbaar, iedereen kan de ingeschreven akten daar inzien.

De notaris ziet erop toe dat zowel de verkoper als de koper voldoen aan de in de koopovereenkomst op zich genomen verplichtingen die samenhangen met de levering. Zo zal de notaris erop toezien dat de verkoper de woning, volgens afspraak, zonder hypotheek of beslag levert maar er zijn aanzienlijk veel meer taken die de notaris heeft bij de afwikkeling van een akte van levering:

   1. Onderzoek in de eigendomsakte van de verkoper naar hoe en wanneer de eigendom is verworven.
   2. Controle bij het kadaster naar de tenaamstelling van de woning (met het oog op het opmaken van de koopovereenkomst of meteen na ontvangst van de al getekende koopovereenkomst); herhaling van dit onderzoek vlak voor het tekenen van de akte van levering.
   3. Het desgewenst opmaken van de koopovereenkomst, in het bijzijn van verkoper en koper en de makelaar(s).
   4. Controle van de identiteit van verkoper/koper, aan de hand van identiteitspapieren (paspoort/identiteitskaart/rijbewijs).
   5. Onderzoek naar de huwelijkssituatie (of geregistreerd partnerschap). Was verkoper ten tijde van de eigendomsverkrijging gehuwd of geregistreerd als partner en is dat nu nog zo?
   6. Zo nodig onderzoek naar de persoonlijke omstandigheden van de verkoper in andere registers (faillissements-, curatele-, bewind-, gezags-, huwelijksgoederenregister of handelsregister).
   7. Het drie maal controleren, we noemen dat rechercheren, bij het kadaster op eventueel aanwezige hypotheken (en beslagen) op de woning, namelijk rond de koopovereenkomst, vlak voor het tekenen van de akte van levering en terstond na de inschrijving in het kadaster.
   8. Onderzoek naar eventueel uit het kadaster blijkende belemmeringen (Wet Voorkeursrecht Gemeenten, Belemmeringenwet Privaatrecht, enz.).
   9. Het verzorgen van toestemmingen van bijvoorbeeld de gemeente in geval van erfpacht of van de Vereniging van eigenaars in geval van een appartementsrecht.
  10. Onderzoek of er sprake is van een monument dan wel de woning binnen een beschermd stadsgezicht ligt;
  11. Onderzoek naar erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen of bijzondere bepalingen (kettingbedingen of gemeentelijke voorschriften) en opname van de geldende bepalingen in de akte van levering.
  12. Het opmaken van de akte van levering, met toezending vooraf van de ontwerptekst aan verkoper/koper en ieders makelaar.
  13. Het gevraagd en ongevraagd geven van voorlichting over de consequenties van de overdracht.
  14. Het toezicht houden op de betaling van de overeengekomen waarborgsom of op de afgifte van een bankgarantie.
  15. Het tijdig sturen van nota's van afrekening aan koper en verkoper met vermelding van koopsom, verrekening van jaarlijkse lasten indien deze door de verkoper zijn opgegeven, opgave van de verschuldigde overdrachtsbelasting (6% over de koopsom; bij erfpachtscanon is een hoger bedrag verschuldigd) en verdere kosten. Op verzoek van de makelaar wordt meestal ook diens courtage op de rekening gezet. De waarborgsom en het eindbedrag van de nota van afrekening moeten door de koper tijdig worden overgemaakt naar de derdengeldenrekening van de notaris. Wat betreft het eindbedrag moet dit zo tijdig gebeuren dat de bank van de notaris de ontvangst ervan kan bevestigen vóórdat de akte van levering wordt gepasseerd. Voor een overboeking door de bank van een hypotheeksom geldt hetzelfde. Eindigt de nota van afrekening met een te ontvangen bedrag, dan wordt dit overgemaakt zodra het derde onderzoek bevestigd heeft dat zich geen onverwachte situaties hebben voorgedaan. Indien u daarmee instemt wordt een kopie van de nota van afrekening desgewenst ook aan uw makelaar toegezonden.
  16. Controle dat de volledige koopsom (inclusief de hypotheeksom) tijdig op de derdengeldenrekening is gestort.
  17. Het zo nodig maken van volmachten

kopersverzekering

Het kan voorkomen dat tussen het moment van koop en het ondertekenen van de akte van levering door overlijden of blijvende invaliditeit de persoonlijke omstandigheden van de koper wijzigen. Zo kan bijvoorbeeld de overgebleven partner er bij nader inzien toch de voorkeur aan geven in de oude woning te blijven wonen. Er kunnen dus allerlei situaties ontstaan op grond waarvan de koper, de achtergebleven partner of de erfgenamen van de koop af wensen te zien. Maar dit kan vaak alleen als de verkoper daartoe bereid is en de schade in verband met de ontbinding van de koopovereenkomst wordt vergoed. Deze schadevergoeding bedraagt meestal 10% van de koopsom.

Daarom heeft ons kantoor als service voor cliënten die een woning hebben gekocht, die bestemd is om door hen zelf te worden bewoond, een (voor cliënten kostenloze) verzekering afgesloten die bij blijvende invaliditeit of overlijden een bedrag vergoedt van 10% van de koopsom met een maximum van €.60.000,00.

Het maximaal aantal verzekerden bedraagt twee.

Naast de hiervoor vermelde vergoeding wordt bij overlijden van één of beide verzekerden voor beiden verzekerden gezamenlijk nog €.1.000,00 uitgekeerd als extra uitkering voor overlijdenskosten.

Deze verzekering geldt vanaf de ingangsdatum (veelal de datum van ontvangst door de notaris van de koopovereenkomst) tot en met het ondertekenen van de akte van levering, doch maximaal 6 maanden.

Deze verzekering geldt niet voor personen van 65 jaar en ouder.